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包头市住房和城乡建设局对包头市政协十三届三次会议第0173号提案的答复
名  称: 包头市住房和城乡建设局对包头市政协十三届三次会议第0173号提案的答复
索 引 号: 011536097/2020-00075
发布日期: 2020年12月17日
发布机构: 市住房和城乡建设局
资料来源:市住房和城乡建设局 发布日期:2020年12月17日

 

 

 A

包头市住房和城乡建设局

对包头市政协十三届三次会议

第0173号提案的答复

 

吴利彬委员:

您提出的《关于二手房交易中介收费乱象的治理的提案》已收悉,现答复如下:

首先,感谢您对我市住建工作的关心和支持。诚如您所说,近年来,随着我市房地产市场的持续健康发展,房地产中介机构大量涌现,对推动全市房地产市场的健康发展起到了积极的促进作用。但是,不少房地产经纪机构及其从业人员不顾长远的社会利益,片面追求眼前利益,损害消费者利益的行为也时有发生。为此,我局与市发改委、市市场监督管理局、包头银保监分局积极沟通、密切协作,不断规范我市二手房交易中介收费的监督管理工作。

一、包头市二手房市场基本情况:

去年,根据内蒙古自治区住建厅、发改委、公安厅、市场监管局、党委网信办、中国银保监会内蒙古监管局联合印发的《关于印发<内蒙古自治区专项整治住房租赁等中介机构乱象实施方案>的通知》(内建房〔2019〕253号),中共包头市委“不忘初心、牢记使命”主题教育领导小组、包头市纪委监委机关联合印发的《印发<关于整治漠视侵害群众利益问题的具体实施方案>的通知》(包教组发〔2019〕12号)文件要求,我们对我市房地产中介市场进行全面整治,整治期间包头市市四区、稀土高新区共有房地产中介机构、从事二手房经纪业务个体工商户(信息部)809家,其中:房地产经纪机构526家(其中已备案经纪机构23家,分支机构409家),从事二手房业务的个体工商户(信息部)283家。外五旗县区共有房地产经纪机构、从事二手房业务的个体工商户(信息部)34家。2019年全市二手房累计成交32199套、面积259.22万平方米,同比分别减少5.75%、6.3%,其中:二手住房累计成交30981套、面积249.99万平方米,同比分别减少6.16%、7.28%;二手非住房累计成交1218套、面积9.23万平方米,同比分别增长5.91%、31.48%。

二、包头市房地产二手房市场监管情况

1、加强日常执法检查和专项整治工作力度

2019年以来,我局认真分析研判房地产市场交易形势和发展趋势,及时调整业务发展方向,以培育、服务房地产经纪机构工作为主导,逐步规范机构经营行为,克服取证难、执行难等问题,推动对房地产经纪机构的执法工作向前迈进,全力保障房地产市场稳步发展。

一是2019年日常工作中,通过检查机构门店、查看居间合同、公示投诉电话、受理投诉举报等措施,及时发现二手房经纪机构违法违规行为线索并进行严厉查处,扶持规范经营的机构逐步壮大,加速行业优胜劣汰进程。2019年,共检查经纪机构979处.次,对8家违规经营的经纪机构进行行政处罚,罚款金额20万元。

二是2019年专项整治中,执法人员进行地毯式走访,全面摸清我市二手房市场现状,建立工作台账,共检查经纪机构及从事二手房业务的个体工商户(信息部)803家、996处.次,发现存在问题的经纪机构187家,有176家经纪机构已完成整改,整改率94.1%。

三是2020年疫情防控现场检查中,累计检查售楼处及中介机构门店719家、4986处.次,被检场所中,累计有555家中介机构进行营业,其中有114家初查时不符合复工条件,经复查,有17家已停业,97家整改完毕达到复工条件。

四是2020年房地产经纪机构日常执法检查中,累计检查房地产中介机构96处.次;走访从事二手房业务个体工商户5处.次;张贴投诉举报电话提示10条;处罚存在违法违规行为的房地产经纪机构2家,罚款金额6万元;处罚存在违法违规行为的房地产经纪人员2名,罚款金额1万元。

五是2020年房地产领域乱象整治中,检查房地产经纪机构和个体工商户(信息部)164家,发现存在问题的44家,向其中22家房地产经纪机构下达责令整改,将22家涉嫌无照经营和超范围经营的个体工商户(信息部)及时函告市场监督管理部门进行查处。目前专项整治仍在进行中。

2、发挥宣传工作的效力和引导作用

执法与宣传双管齐下,将传统媒体和新媒体结合,通过解读群众关注热点、分析房产交易案例、公开投诉咨询电话等方式,实现宣传全方位、多角度、全覆盖,进一步增强经纪机构依法从业意识,提高广大购房群众的法律意识和维权意识。

一是组织执法人员在昆区包百步行街开展宣传活动,现场宣传房地产法律法规、解答群众的房地产消费问题,共发放宣传材料602份,发放法律法规宣传手册249本。录制关于单位职能职责、购房警示、房地产法律法规的宣传音频,通过流动宣传车在产权交易大厅、不动产办证大厅、市中心城区主要街道进行为期5天的流动宣传,单位主动宣传的声音传遍了本市的街头巷尾。

二是组织号召全市的房地产经纪机构,按照法律法规要求,通过书面形式对其经营行为作出承诺,进一步增强企业和机构诚信自律意识,营造良好的市场环境。共435家经纪机构签署了承诺书。

3、推行二手房销售书面告知制度

自2018年以来,我局要求各二手房经纪机构在签订居间服务合同前,书面告知所售房产有关信息,保障房地产消费者知情权。通过近几年的规范,目前全市4家大型二手房经纪机构总店及其分支机构已全面推行二手房居间服务书面告知制度。

4、积极受理群众投诉举报

进一步规范投诉举报受理基础性工作,严格按照标准化流程办理投诉举报,对职责范围内的及时调查办结回复,对涉法涉诉或职责范围外的,做好解释和协调工作,引导群众通过司法途径解决矛盾和纠纷,同时起到信访投诉监督作用。

2019年度,市房产市场监检查服务中心共接到各类投诉咨询2938件,接待来访群众813人(次),办理解答率100%。2020年截至5月31日,累计受理各类投诉、咨询1036件,同比增加2.17%,接待来访群众178人(次);回复解答率99.13%。2019年至今,针对房地产中介机构涉嫌价格违法的行为,我局共4次函告包头市市场监督管理局,涉及13个房地产项目。

5、加大房地产中介从业人员培训力度。

近年来,为了提高房地产经纪从业人员的专业能力和职业道德水平,整体提升我市经纪活动的服务品质,房地产经纪机构及从业人员的培训一直作为我局的一项重要工作,每年都会列入目标任务。我局分别在2018年7月18日和2019年6月21日举办了包头市房地产中介机构从业人员培训班,专门聘请包头市职业技术学院的郭永平教授授课,共培训房地产中介从业人员380人.次。同时,我局积极引导经纪机构从业人员参加国家经纪人及经纪人协理资格考试,不断满足我市房地产经纪机构对从业人员的需求。今年由于受到冠状肺炎疫情影响,原计划上半年的培训计划改为下半年举行。

6、构建“包头二手房交易服务平台”,加强二手房资金监管。

根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房[2006]321号)和住房和城乡建设部、发展和改革委员会、人力资源和社会保障部《房地产经纪管理办法》要求,为规范包头市二手房交易市场行为,保障二手房交易安全,提高二手房交易透明度,包头市住房保障和房屋管理局制定印发了《关于加强我市二手房交易资金监管的通知》(包房发[2014]215号)和《关于加强房地产中介市场管理的通知》(包房发[2014]254号)规定,自2015年1月1日起,由包头市住房保障和房屋管理局搭建的“包头二手房交易服务平台”正式上线运行。

包头二手房交易服务平台的主要功能有两项,一是对交易双方通过平台签署的《包头市二手房(交易)买卖合同》进行网签备案;二是对二手房交易资金提供监管服务。自2015年1月1日起,在包头市房地产产权管理处办理二手房交易过户手续,必须提交通过二手房交易服务平台签订的《二手房买卖合同》及《资金监管证明》。二手房交易服务平台的核心作用在于交易资金监管,具体说来就是二手房交易当事人为保证交易资金的安全,与交易保证机构签订交易结算资金监管协议,由交易保证机构代收买方当事人应付交易资金,并在交易完成后,按照约定向卖方当事人代付应得交易资金的行为。

包头二手房交易服务平台的主要有两项运行模式,一是在二手房交易过程中,买卖当事人到交易保证机构服务窗口或经其授权的房产经纪机构客户端,通过互联网通道在“平台”上签订《二手房买卖合同》和资金监管协议。由买方按约定将购房款存入平台。买卖双方持二手房买卖网签合同,申请办理房屋所有权转移登记。交易完成后,资金通过转账的方式划入房产卖方的个人账户,交易未达成,资金通过转账的方式划回原转入账户。通过采用这种类似支付宝的第三方支付模式,实现交易结算资金在交易过程中的全封闭运行,有效确保交易资金安全。二是对于买卖双方明确不需要资金监管的,如双方属于直系亲属间自行划转交易结算资金的,提交户口簿或户籍所在地派出所、社区居委会出具的直系亲属关系证明及交易保证机构规定的双方当事人签署的二手房交易结算资金自行划转声明。其余自行划转行为,需提供公证机关出具的相应证明文件。通过这种方式进一步提示购房群众注意交易资金安全,从源头上堵住中介公司挪用房款的漏洞,使得资金安全得到最大程度地保障。

7、出台《包头市房地产经纪机构及从业人员房地产市场领域信用评价管理办法(试行)》,完善房地产经纪机构及从业人员诚信建设制度化。

随着我国市场经济的发展,房地产市场进入稳定快速发展的阶段,房地产经纪市场作为房地产服务行业也加快了发展的步伐。房地产经纪市场的健康规范,直接关系到广大人民群众的切身利益和房地产市场的健康稳定发展。2011年1月20日住建部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部三部委联合发布的《房地产经纪管理办法》对房地产经纪行为的规范条款不够详细,指导性、原则性强,可操作性不够,导致在实际监管工作中缺乏有力的整治手段。为进一步规范房地产中介市场,维护群众的合法权益,迫切需要制定一部规范房地产中介服务行为的规章制度。

有鉴于此,急需制定出台《包头市房地产经纪机构及从业人员房地产市场领域信用评价管理办法(试行)》,构建房地产市场领域房地产经纪机构及从业人员信用信息管理系统(以下简称“系统”)平台,开展信用评价,发布信用评价结果以及根据评价结果对房地产经纪机构及从业人员实行差异化管理,实施守信激励、失信惩戒。为政府部门和社会公众监督房地产经纪机构及从业人员市场行为提供依据,为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务,为社会公众对房地产经纪机构及从业人员的违法违规行为提供投诉的途径,从而有利于减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生,使失信者在扩大经营范围、拓展业务等方面受到限制。

目前我局已经制定出台了《包头市房地产经纪机构及从业人员房地产市场领域信用评价管理办法(试行)》,正在完成房地产经纪机构及从业人员信用信息管理系统平台的建设工作。

三、存在的主要问题

法律法规的滞后影响房地产经纪市场的健康发展

一是按照《价格法》规定,价格管理是以《政府定价目录》为依据的,二手房交易中介收费由市场调节,不属于政府定价范围,具体的收费项目和收费标准由房地产经纪公司与买卖双方在服务合同中约定,房地产经纪机构在经营场所对收费项目、收费标准进行明码标价。由于缺乏与《价格法》相配套的、操作性强的法律法规,导致价格监管部门难以实施监管,如果强行管理,就会导致违法行政的后果。

二是按照包头市工商行政管理局《转发自治区工商局等十三部门<转发工商总局等十三部门关于推进全国统一“多证合一”改革的意见>的通知》(包工商审字[2018]18号)的要求,对于2018年7月以后领取营业执照或换发营业执照的房地产经纪机构,市住建局不再发放房地产经纪机构备案证书。截至目前,通过我局对从“多证合一”平台认领已颁发营业执照房地产经纪机构的检查,绝大多数经纪机构未达到《房地产经纪管理办法》规定的备案条件,我局已将相关情况反馈至市场监督管理部门,市场监督部门未有明确处理意见。且《房地产经纪管理办法》指导性、原则性强,可操作性不够,对房地产经纪机构未达到备案条件没有明确罚则,导致在实际工作中,我局在监管中缺乏有力的整治手段。

四、下一步工作打算

二手房交易中介收费乱象的治理是我市的房地产经纪行业一个长期要面临的问题。在今后的工作中,我们将认真接受您的建议,不断规范房地产经纪机构及从业人员的收费行为,切实保护人民群众的合法权益。

1、规划房地产市场秩序整治三年攻坚行动,有计划、分步骤在全市开展房地产市场秩序专项整治,明确工作目标、工作任务等,逐步解决常见问题、疑难问题、遗留问题,实现执法与整改双落实。

2、开展房地产中介从业人员培训,进一步规范房地产中介机构及从业人员行为,完成房地产经纪机构及从业人员信用信息平台建设,依托信息管理系统平台开展房地产经纪机构及从业人员信用评价。

3、继续对房地产经纪市场实行不定期检查制度,对纪纪机构及其从业人员乱收费等情况加强日常检查。严格落实明码标价制度,严禁价外加价、严禁收取未于标明的费用,一经发现,严格按照《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规进行处理。

4、组织建立金融机构严格的准入合作机制,对存在不良行为的中介机构,及时通报住建、价格监管部门,并在金融行业联合制裁,清退出金融行业的合作。建立各银行业金融机构与住建、价格监管部门信息共享、数据共享、工作协调配合工作方案。

5、相关部门各司其职,充分运用宣传渠道、注重发挥新媒体运用,加强新闻宣传,发挥来信来电来访以及网络、手机客户端、微信等监督举报平台作用,广泛受理群众的信访举报,听取群众意见建议。对群众电话、信箱投诉、媒体曝光的违法违规行为从速调查处理,及时做好信息反馈。

感谢您关注我市住建工作,在今后的工作中,希望您继续支持和关心我们的工作。

 

                           2020年7月21日

 

签发人:吕惠斌

承办人:王志忠、武鑫

电  话:515858、5185859

 



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