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解读《包头市加快培育和发展住房租赁市场实施方案》
资料来源:市住房保障局    发布日期:2018-01-03    

2017年12月22日,市委全面深化改革领导小组召开第24次全体会议研究通过了《包头市关于加快培育和发展住房租赁市场实施方案》(以下简称《方案》)。《方案》的制定既是贯彻落实中央、自治区的有关文件精神和决策部署,也是做好住房租赁工作的前提,更是加快培育和发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度的必然要求。出台培育和发展住房租赁市场新规在自治区尚属首家,标志着我市在住房租赁市场迈出了关键步伐。

■《方案》出台背景及意义

中央、自治区高度重视加快培育和发展住房租赁市场工作。2016年5月,国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,要求各地从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管等六个方面加快培育和发展住房租赁市场。自治区人民政府办公厅也相应印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。

2016年年底召开的中央财经领导小组第十四次会议,研究了六件大事,其中包括规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫。习近平总书记强调,规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫,是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,分类调控,地方为主,金融、财税、土地、市场监管等多策并举,形成长远的制度安排,让全体人民住有所居。为此,市政府主要领导高度重视,立即对工作作出部署,要求结合我市已出台的《关于进一步支持居民购房需求合理消化库存暂行办法(试行)的通知》精神,制定《方案》。市住房保障局将其视作一项重大的民生工程,一项重要的政治任务,是加强供给侧结构性改革和深化住房制度改革的重要内容,更是实现城镇居民及新市民住有所居的重要途径,牵头起草工作。起草稿结合我市经济社会、新型城镇化和房地产市场发展情况,几易其稿,反复征求意见,期间,市委常委、副市长张建中非常重视,专门召集各地区和相关部门负责人就《方案》进行了专题研究,并听取了地区和部门的意见建议。

2017年10月18日,党的十九大报告明确提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度,让全体人民住有所居”的目标要求。日前召开的中央经济工作会议提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展”。市政府进一步组织相关部门细化完善《方案》,并于12月6日召开第十五次常务会议,研究通过了《方案》,并要求各地区和有关部门要加快培育、发展和规范住房租赁市场,推动我市房地产事业健康平稳发展,实现城镇居民住有所居目标。

■发展目标明确

◆从2017年起,完善住房租赁法规制度建设,建立政府住房租赁服务和监管网络平台,培育11家以上专业住房租赁机构,引进1-2家实力强、具有一定规模的租赁企业落户包头。

◆加强住房租赁行业管理,坚持“政府引导、市场运作、社会参与、试点先行”原则,规范住房租赁市场秩序和主体行为。加强住房租赁试点城市申报工作,争取列入自治区试点城市。

◆到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,健全政府监管、行业自律、主体诚信、社会监督的住房租赁市场机制,并有序扩大和优化住房需求,推进实现城镇居民以及新市民住有所居的目标。

为实现上述目标,加快培育和发展我市住房租赁市场,《方案》从四个方向明确了重点任务和责任分工:

方向一培育市场供应主体

近年来,我市随着房地产业的发展和住房制度改革的深入以及居住群体的多元化,逐步形成了以住房为主、商业用房为辅的租赁市场并已具规模,住房租赁市场不断发展,住房租赁规模逐步扩大,对于解决居民居住问题、促进新型城镇化发挥了重要作用,但租赁住房供应主体发育还不完全,市场供给主体和渠道单一。从出租主体上看,个人和传统房地产中介机构出租多,规模化、专业化住房租赁企业出租少;从出租客体看,分散式的多,集中式的少。

为提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,坚持以企业为主体,市场化运作,形成多元的供应主体,促进租赁市场发展,提供成规模且专业的房源将成为政策发力的重点。《方案》明确提出,发展专业化房屋租赁企业,要求各地区成立专门的房屋租赁运营管理公司,扶持国有企业发展规模化住房租赁业务,增加市场供给。鼓励房地产开发企业、物业服务企业依托自身资源和优势开展住房租赁业务,其中引导房地产开发企业采取“开发+销售+租赁”的多样化运营模式,向租售并举转型。规范住房租赁中介服务,鼓励中介机构兼并重组,提高企业集中度。只有大力发展住房长期租赁市场、多渠道增加住房供给助力租赁市场健康发展,才能建立购租并举的住房制度。目前,市场住房的房源、全市可售新建商品住房和商品非住房,可用于租赁的房源供应充足。随着我市城市及新型城镇化的建设,棚户区改造,推进“双创”和鹿城大学生集聚计划以及一系列相关政策的出台,将吸引众多的各类人才来包参与建设,增加了租赁住房的需求,促进了各类房屋通过市场盘活存量。对此,《方案》提出鼓励个人投资购买库存商品住房和商品非住房作为租赁市场房源提供者;鼓励个人依法出租自有住房,丰富租赁市场房源。

方向二鼓励房屋租赁消费群体

根据政府职能转变和行业发展的需要,让“租房住”成为实现“住有所居”的重要渠道。从住房租赁市场来看,住房租赁对象主要为城镇居民、农(牧)业转移人口和进城务工人员、高校毕业生、中小学生陪读家庭等;商品非住房租赁对象主要是开展商业经营的城乡居民和外地来包投资者、经商和创业人员。为积极向社会传导新时代住房消费新理念,鼓励住房租赁消费,引导居民转变观念,《方案》明确提出扩大住房租赁消费群体,鼓励农业转移人口等群体租赁房屋;鼓励国有企业、高职院校、科研院所、医院等机构和园区企业租赁房屋为职工解决住房问题。通过积极盘活库存和闲置的商业用房、办公用房、工业厂房、企业库房、物流设施等房屋建筑资源,为各类创业者、中小企业、个体工商户提供低成本经营场所,实现马路市场的退路进场,提升城市管理环境。《方案》要求各地区采取购买、租用、贴息、补助或国有资产划拨、转换等方式,将库存和闲置用房投资改造成商贸、菜市场及便民场所、快递业仓储集散地等用于租赁。

方向三规范租赁市场管理

加强和规范住房租赁市场,需要进一步理顺管理体制,明确部门职责,整合服务管理资源,提高出租房屋规范化、精准化、信息化管理水平,建立多部门联合监管机制,必须制定科学有效的调控和监管措施,通过建立健全企业主体备案、诚信建设、分类管理等一系列制度,持续开展违法违规租赁行为整治,建立住房租赁管理长效机制,进一步规范住房租赁秩序。

《方案》明确要按照相关法律法规的规定严格落实房屋租赁企业、中介机构备案管理制度。出租房屋“多而分散”,从租赁双方实际状况来说,由于居住品质和服务质量、租赁行为等因素,容易出现租赁关系、租金不稳定等问题,租赁双方合法权益难以得到保障。《方案》规范了房屋租赁行为,维护了房屋租赁双方权益,严格了房屋租赁合同管理,在全市推行统一规范的《包头市房屋租赁合同》示范文本,同时严格合同备案,把租赁合同登记备案作为在办理公积金提取支付房租、以租赁住房为条件办理居住证、享受财政住房补贴、租用办公营业用房等相关手续时的必要条件。到2018年底前实现房屋租赁合同网签和网上备案。

《方案》要求建立覆盖全市的政府房屋租赁信息服务与监管网络平台,作为培育和发展住房租赁市场的重要内容和主要抓手。加强房屋平台用户和租赁信息管理,完善房屋租赁信息系统功能,加大房屋租赁信息化服务,建立市场主体信用信息查询和信用评价等,建立住房租赁当事人实名认证机制,为企业和群众提供安全、便捷、畅通的服务,及时发布供需双方的房源及坐落位置、面积、楼层、价格等信息,提供选择,切实解决供需双方信息不对称问题,同时对租赁行为进行监管,可以有效解决住房租赁市场中房源信息不实、租赁关系不稳定、租赁行为不规范等诸多问题,促进住房租赁市场规范有序发展。

《方案》还要求市住房保障部门根据不同区域、不同类型房屋的市场租金水平,定期公布租金的指导价格,为租赁双方确定租赁价格提供参考。

方向四完善公共租赁住房保障体系

公共租赁住房是指政府投资并提供政策支持,限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。我市在2016年修订的《包头市公共租赁住房管理办法实施细则》中降低了公租房准入门槛,放开了户籍限制,放宽了准入条件,有效扩大了公租房保障范围,解决中低收入家庭住房困难问题,而此次《方案》又规定凡符合《包头市公共租赁住房管理办法实施细则》准入条件的,以及青年医生、青年教师等专业技术人员,全部纳入公共租赁住房保障范围。同时增加了被拆迁人,主要是在棚户区(城中村)改造、重大项目、交通道路、铁路(地铁)等公共基础配套设施建设中,被征收人未选择产权调换(回迁安置和异地安置)的,可纳入公共租赁住房保障范围。推进公共租赁住房货币化。转变公共租赁住房保障方式,采取实物保障与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主。完善租赁补贴制度,综合考虑全市经济发展水平、市场租金情况、财政承受能力和保障对象需求等因素,合理确定租赁补贴标准,尽快制定出台我市公共租赁住房货币化政策。进一步拓宽公共租赁住房房源渠道,通过市场长期租赁、回购开发项目配建的公共租赁住房等方式,多渠道筹集房源,增加公共租赁住房有效供应。 推进公共租赁住房预分配制度,以缩短公租房申请家庭等待周期,确保已建成公共租赁住房项目尽快分配入住。

上述各项重点工作任务均明确了牵头单位和责任单位,落实了工作责任。

■政策扶持保障

《方案》加大政策扶持力度,从住房租赁的企业可享受生活服务业相关待遇和落实公积金支付房租两方面给予政策扶持。明确职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人、配偶及同户籍未成年(未满18周岁)子女在我市无自有住房且租赁住房的,可按年申请提取住房公积金支付房租。加大财政补贴力度,从对依法登记备案的住房租赁企业和个人给予税收优惠政策、对住房租赁企业购买库存商业用房贷款给予财政贴息和对公共租赁住房保障对象进行租赁补贴三方面给予财政支持;从信贷支持、信贷担保等方面对住房租赁企业给予金融支持。

  

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