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履职尽责促房产交易市场健康运行
资料来源:包头日报    发布日期:2018年12月19日 07:30    

您是否在房产交易过程中遇到过新建商品房无证预售、不按规定发放“两书”等问题?是否购买过不符合交易条件的二手房?购房过程中如果发现房地产开发企业或房地产经纪机构存在违法违规行为,您应该向哪个部门投诉举报?

包头市房产市场检查服务中心,原包头市房产监察支队,成立于1998年,受包头市住房保障和房屋管理局委托,负责对市四区及稀土高新区房地产开发企业开发经营等行为进行日常检查,对违反相关法律法规的行为实施行政处罚;负责对市四区及稀土高新区房地产中介服务机构的房地产经纪、房地产估价等行为进行日常检查,对违反相关法律法规的行为实施行政处罚;负责受理投诉举报;负责对旗县区相关业务工作进行指导。

打击扰乱市场、违规操作的房地产开发企业、经纪机构不正当、不规范行为,保障购房群众合法权益不受侵害,进一步促进行业良性竞争,始终是市房产市场检查服务中心的工作重点。

◆房地产开发经营市场监管内容

依据《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》等法律法规,重点查处在商品房销售过程中,房地产开发企业存在的以下违法违规行为:

◎未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营;

◎未取得预售房许可证,擅自预售商品房;

◎隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书;涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书;

◎不按规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;

◎不按照规定办理变更手续;

◎在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人;

◎未按照规定的现售条件现售商品房;

◎未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案;

◎不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用;

◎未按照规定向买受人明示商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本、城市商品房预售管理办法;

◎委托没有资格的机构代理销售商品房;

◎房屋买受人未交存首期房屋专项维修资金,开发建设单位将房屋交付买受人;

◎开发建设单位未按规定分摊住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

◆新建商品房购房提示

通过对日常受理的投诉举报统计发现,群众投诉占比较高的是新建商品房交易过程中无证预售和合同纠纷的问题。

◎现阶段,广大购房消费者的法律意识显著提高,对购买商品房前要查询项目是否取得了《商品房预(销)售许可证》这一点已经很明晰。然而,个别房地产开发企业变通销售方式,在项目取得预售证前,通过要求购房群众在银行存入定期资金、转换交易地点收取购房诚意金等方式,变相收取预订款性质的费用,回笼企业资金。部分购房群众明知这个项目暂不符合销售条件,却被正式开盘前的各种折扣、优惠所吸引,对展示场所张贴的信息公示、消费警示熟视无睹,默认了开发企业的无证预售行为,为自己消费权益受损埋下了隐患。同时由于无证预售的交易行为是开发企业和购房群众之间的即时性行为,给执法取证工作带来了很大的困难。

因此,在购房前一定要了解拟购商品房项目的“五证”取得情况,拟购房屋是否在预售范围内。“五证”即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》,取得情况可通过项目销售现场的《房地产项目信息公示栏》查阅,可通过“包头房地产网”下的“商品房预售公示”板块,输入项目名称查询详细内容,也可通过包头市房产市场检查服务中心咨询、投诉电话5128616进行查询。

◎今年以来,市房产市场检查服务中心受理的投诉举报中,有21%属于交易合同纠纷问题。因个别购房群众对自身征信情况不明、公积金贷款能力有限、购房事宜考虑不充分、合同涉及时间节点不明确、对所签合同内容理解不足,在签订合同后出现单方面违约;或因房地产开发企业无法按合同约定交付使用商品房,双方产生矛盾纠纷。涉及合同违约的问题,交易双方当事人可通过市房产市场检查服务中心调解,进行协商达成一致意见,调解、协商不成的,应按照合同约定的方式,通过仲裁或诉讼解决争议。

购房人与房地产开发企业签订的《商品房认购协议》《商品房买卖合同》等“契约”类文书,是交易双方通过充分沟通交流后,对双方买卖商品房过程中各方的权利义务达成一致意见的书面体现,受《中华人民共和国合同法》保护。为避免造成合同违约的情况发生,提醒广大购房人在签订合同或协议前,务必仔细阅读并充分理解其中内容,了解相关权利义务,谨慎作出选择。

◆房地产经纪机构监管内容

依据《房地产经纪管理办法》相关规定,按照职能职责分工,市房产市场检查服务中心对二手房中介市场的执法检查对象是依法设立,从事房地产居间、代理服务并收取佣金的房地产经纪机构及其分支机构。在日常执法过程中,执法人员主要通过走访机构门店、查看购房合同、张贴投诉电话、受理投诉举报等工作措施,及时发现案件线索,重点查处房地产经纪机构和房地产经纪人员下列行为:

◎房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同,未查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书,委托人的身份证明等有关资料,未编制房屋状况说明书,未经委托人书面同意后,擅自对外发布相应的房源信息;

◎房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的,未通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金而擅自划转客户交易结算资金;

◎以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易;

◎泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益;

◎为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;

◎改变房屋内部结构分割出租;

◎侵占、挪用房地产交易资金;

◎承购、承租自己提供经纪服务的房屋;

◎为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;

◎房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用;

◎房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务,未向委托人说明服务内容、收费标准等情况,并未经委托人同意;

◎房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名;

◎房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前,不向交易当事人说明和书面告知规定事项;

◎房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同;

◎法律、法规禁止的其他行为。

◆二手房购房提示

在购买二手房签订合同或交纳定金、服务费或房款前,要慎重选择委托经纪机构,充分了解意向房屋的基本情况,客观评估个人经济状况及征信情况,认真阅读交易合同内容,合同签订即具有法律效力,违约就要承担相应的责任。建议广大购买二手房的群众,选择在市住房保障局登记或备案的房地产经纪机构,通过市住房保障局的“二手房交易服务平台”进行交易,不要通过平台以外的账户代收代付交易结算资金,以确保交易资金安全。

市房产市场检查服务中心办公地址:青山区科学路与光荣道丁字路口南;咨询投诉电话:5128616。

  

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